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中房观察:房价为什么这么高
人气:1826      发布时间:2013/7/17 10:38:11
有关于房价的讨论从来都不是新鲜话题。

  央行2013年3月19日发布的城镇储户问卷调查显示,一季度68%的居民认为目前房价“高,难以接受”,仅有2%的居民觉得房价“令人满意”。该数据由央行在全国50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出。

  按照中房网对2003年以来房价变动情况的统计,截止2012年的十年间全国住宅均价上涨145%。京沪穗深杭等5城市商品房价平均涨幅达220%,其中,北京房价涨幅最高,为259%。

  房价不断攀升带来民怨沸腾,这个过程中被抱怨的除了开发商,还有煤老板、职业炒房团,甚至未婚女青年和丈母娘也屡屡中枪。十年九次调控,房价越调越高似乎成了规律,也有人直指土地价格过高、供应不足是房价上涨的两个源头。实际上,十年地价的变化也有数据可查。中房网统计显示,2003-2012年全国住宅均价涨幅145%,但全国主要城市居住地价涨幅达332%,土地出让金占地方财政收入最高曾达76%。

  地价是房价的最大推手吗?

  除了涨幅惊人,中房网的另一个统计数据,似乎更能证明地价在房价不断高涨过程中扮演的重要角色。2012年,全国主要城市的楼面地价已经占到了房价的33.6%(参照平均开发周期,按2年前地价与当年房价对比),一线城市的这这一比值都在40%左右,上海甚至达到了45%。

表1:住宅用地楼板价在商品住宅均价中的比重(数据来源:中房网据国家统计局、CRIC系统数据计算)

年份

北京

上海

广州

深圳

杭州

全国

2012

42.0%

45.2%

39.6%

25.1%

42.9%

33.6%

2011

35.0%

52.8%

27.9%

29.5%

50.4%

33.4%

2010

20.4%

23.1%

14.5%

8.1%

29.0%

23.7%

2009

26.0%

31.3%

31.4%

25.4%

33.4%

32.5%

2008

23.6%

22.4%

26.9%

23.1%

34.6%

30.1%

2007

23.8%

43.6%

10.2%

10.7%

39.8%

28.0%

2006

22.6%

17.4%

0.0%

17.5%

44.3%

28.9%

2005

33.5%

17.4%

0.0%

18.2%

47.4%

36.9%

  按照这一比值统计,再加上不断上扬的地价,似乎能够证明,至少一线城市的高地价是造成房价猛涨的最大推手。不过,中房网的另一个统计数据却表明,这一结论似乎并不适用于房企大鳄们。

  以最新的500强房企中去年房价最贵的绿城、销售金额最多的万科、最赚钱的中海地产为例,中房网统计了他们平均拿地价格、平均楼面价和平均房价数据,试着还原房价中的土地支出比重。结果发现,万科8年来的平均楼面价占房价的比重只有22%,最低的年份只有11%左右!在地价最高的近3年,中海和绿城平均楼面价占房价比重,也分别只有约为27%和29%。

  从这组数据来看,大房企们要将高房价完全归结于高地价,显然不能服众。

  表2:万科8年平均楼面价占平均房价约22%

万科8年平均楼面价占平均房价约22%
万科8年平均楼面价占平均房价约22%

   图1:万科历年来楼面地价占房价的比重(数据来源:CRIC系统)

数据来源:CRIC系统

  表3:近三年,中海、绿城平均楼面价占房价比重分别约为27%、29%

中海、绿城2010年至2012年楼板价占房价平均比重分别为27%、29%
中海、绿城2010年至2012年楼板价占房价平均比重分别为27%、29%

  税费才是幕后最大的“黑手”?

  按照上面的统计,如果地价只占了房价的百分之二十几,那么房价又是怎么被推高的呢?

  在北京中投联达董事长杨少锋看来,建安费用和多达几十项的收费也是房价上涨的推手。他表示,2012年房地产业销售6.4 万亿元,其中,缴纳契税2874亿,房产税1372亿,营业税4051亿,土地增值税2719亿,合1.1万亿。以此计算,仅这几部分“税”,就占了房价的17%。这还没有包括他未统计的印花税、所得税、城建税、教育附加税、土地增值税、土地使用税,以及各种勘察、检测、检查、测量、审核、服务、绿化、环保、制证等等“费”。

  因此,郎咸平曾在前两年称,中国房地产的税费支出占房价的30%-40%左右,这一数字也被很多人批评太高。但从2012年的数据来看,税费在房价中的比重平均在20%-30%左右是可以相信的。记者也查阅了龙头房企万科的资料。从2008年至2012年,万科仅是税金的支出就平均占当年销售额的12.5%,2012年的最新数据约为15%左右。

  显然,税费过多、过高,是房价高企的不可忽视的重要因素之一。

  表4:万科2008年至2012年税金支出占销售额平均比重约12.5%

年份

销售金额(亿元)

净利润(亿元)

税金支出(亿元)

税金支出占销售额比重

2008年

478.7

40.3

78.63

16.40%

2009年

634.2

53.3

65.37

10.30%

2010年

1081.6

72.83

93.82

8.70%

2011年

1215.4

96.2

146.98

12.09%

2012年

1412.3

125.5

211

14.94%

  无法忽视的“三费”成本

  土地和税费的成本,只有40-50%左右。除去建安成本,其它的成本去哪儿了?首先是房企的三费成本——管理费用、销售费用和财务费用。

  说起房企的三费成本,其实有一个很粗糙但很直观的描述,那就是人们常说的房地产不差钱。从业者的高收入高薪酬、各路媒体最大的广告投放客户、销售的花样最多成本最高、融资借钱贷款的量最大……这些都是三费成本的直接表达。

  《2013中国房地产500强测评报告》称,一个不能忽视的现状是,政策调控下需求下降使得企业不得不加大营销力度,促使销售费用相应增加。企业发展逐步向三四线城市扩张,管理成本随之提高。信贷难则使得企业融资成本高企,财务费用必然升高。《测评报告》显示,随着销售、融资、人力等成本的不断上升2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高值,达13.76%,费用压力凸显。

  三费成本,对房企来说,不过是羊毛出在羊身上,如同对地价和税费的处理一样,最后都转移到房价上,由购房者买单。

  不过,商人逐利,开发商只会把三费成本降低作为争取更多利润的手段,并不会因此而降低销售价格。

  现状于是成了,一方面百姓对几万元一平米的房价充满了不理解,另一方面开发商对地价攀升和其他各种费用的上涨叫苦不迭。


  图2:500强房企2008年-2012年三费比率均值变动情况图(数据来源:CRIC、中国房地产测评中心)

500强房企2008年-2012年三费比率均值变动情况图(数据来源:CRIC、中国房地产测评中心)

  房价是一个综合命题

  业内人士马跃成微博中称,“总有人在试图论证土地费用和各种税费是房价上涨的最大推手,并且占到了房价的最大部分。但是,不管你有多少数字来支撑,老百姓就是不明白为什么一块土地上盖的房子一天一个价?为什么看到拍卖的土地楼面价格也就几千元/平米,而房价贴出来都是好几万/平了?”

  从中房网对房价构成的统计来看,房价的确是一个综合命题,表面上房价 = 地价+税费+开发商三费成本+建安成本+开发商利润,但实际上又受到预期、投机心理、利润追逐等各方面因素的影响。

  万科董事会主席王石谈到高房价,认为是高地价、通胀和投机心理造成。而面对地价与房价的关系这个“古老”的命题,独立评论员顾海波认为,在当前情况下是房价推高了地价,法律不作为也使得囤地捂盘成了无本买卖,开发商“面粉贵过面包”说辞不值一驳。

  住建部政策研究中心主任秦虹近日在博鳌论坛上谈及房价,认为房地产非常复杂,影响房价上涨因素众多。“房屋供应量不算小,但房价还继续上涨”首要原因在结构性问题。一些三四线城市面临库存过剩的压力,房价根本不可能涨,但热点城市却一直在面临上涨压力。其次还在于总体的需求旺盛。而楼市调控无法解决房地产背后的问题,比如投资渠道、货币多发以及股市动荡等,只能有限的解决作为众多宏观因素一个表现的房地产部分问题。

  结语:如何能降房价?

  对于十年来的房地产调控政策,著名“大炮”任志强认为“从根上错了”,在他看来,导致房价不断上涨的根本原因是土地制度的不合理,“如果农村土地能合法流转,供应不足的局面就可以迎刃而解。”

  而潘石屹为降房价出的主意则是全国住房信息联网,然后对持有环节加税,而减低交易和流通环节的税费,房子的供应自然就会充足,价格才有望降下来。但他强调,“只有全国房子联网这个事情解决,所有事情就清清楚楚了,怕的就是不清楚……”

  总的来说,对于房价问题,公众希望的是,政府能合理降低土地价格和交易流通环节的税费,做好市场和企业的监管,包括出租房市场的监管,让投机和暴利失去市场,同时做好保障房工作。而不是既要土地财政和税费收入,又没有科学的调控措施和市场监管手段,还要限制房价,这似乎就永远难以达到目标。

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